不知情买了物业用房,怎么办?如果房地产开发商隐瞒房屋的特种用途,将物业管理用房作为商铺出售,导致房屋实际无法过户给购房者,造成购房者后面因市场房价上涨而蒙受巨大损失,房地产开发商应当对此承担什么责任呢?不慎购买到物业用房的购房者,又应当采取何种方式弥补自己所遭受的损失呢?
【案件简述】
1、2003年5月9日,翁某某(乙方)与华x房地产公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》,约定翁某某以423,894元的价格向华x房地产公司购买本案系争房屋。合同第9条约定,“……该房屋为商业用房……”。随后,翁某某分两次付清了全部购房款,华x房地产公司亦向翁某某交付了房屋。
2、2003年6月23日,系争房屋登记到翁某某名下,房屋类型登记为“其他”,用途登记为“店铺”。2007年上海市浦东新区华光苑业主委员会向原审法院提起行政诉讼,要求撤销原上海市房屋土地资源管理局发给翁某某的系争房屋房地产权证。
3、2007年10月9日,原市房地局作出更正登记,将房屋权利人由翁某某更正为华x房地产公司,房屋用途更正为“特种用途”。2008年10月18日,原市房地局经上海市人民政府机构改革,变更为上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和国土资源管理局。
4、2010年7月22日,翁某某提起诉讼,要求依法判令:解除翁某某与华x房地产公司签订的《上海市商品房出售合同》,华x房地产公司返还翁某某购房款423,894元;某房地产公司赔偿翁某某房屋重置差价损失1,376,106元。
【裁决要旨】
1、法院认为,某房地产公司与翁某某于2003年5月签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反合同缔结时法律、行政法规的强制性规定。
2、虽然双方在合同签订后已按约履行了各自义务,但因系争房屋为物业管理用房,不得单独转让,且房屋的权利人被房地产管理部门从翁某某名下更正至华x房地产公司名下,为此,翁某某购买系争房屋的合同目的最终未能实现。
3、翁某某要求解除双方间的买卖合同,并基于其与某房地产公司之间的合同关系,要求华x房地产公司承担未能履行合同的违约责任并无不当。
4、法院判决:解除翁某某与华x房地产公司签订的《上海市商品房出售合同》;华x房地产公司返还翁某某购房款423,894元;翁某某将案涉房屋返还给华x房地产公司;华x房地产公司赔偿翁某某损失1,100,000元。
【律师评析】
不知情买了物业用房,怎么办?
1、实践中,房屋大产证上会对物业用房的用途作出明确标注,房地产开发商作为物业用房的开发商,明知物业用房的法定用途,仍然违规将物业用房出售给购房者,对于购房者因此而遭受的损失应当承担赔偿责任。
2、开发商即便协助买房人办理房屋产权证书,也存在不能交房的风险。购房者在买房时,一定要审查大房产证标注的房屋用途,如果疏于审查,也应当对由此而蒙受的损失承担一定的责任。
3、如果购房者不慎买到物业用房,可以主张解除与房地产开发商之间的房屋买卖合同,要求房地产开发商返还购房款,并赔偿自己已经不可能以原合同价款,购买同地段、同面积商业用房的损失。