随着城市规模的扩大,城市更新、旧城改造项目如火如荼,不少小产权房进入大家视野,或投资或自住,再加之铺天盖地的宣传,不少人有了购买小产权房的想法。但是小产权房性质特殊,我们应注意小产权房的法律性质与风险,小产权房能不能买?购买有什么风险?下面我们以《民事审判指导与参考2019年第2辑》中的一则案件来解析。
【案情摘要】
1、施某与金某系夫妻关系,育有三子,五人取得坐落于黄岩区新前街道西范村宅基地两间。
2、1995年,施某与被告杨某(新前街道前洋村村民)签订《房屋基地转让书》,将上述房屋中的一间转让给杨某,转让费15000元,另杨某向政府部门缴纳土地配套费11000元,在该宅基地上建造了四层楼房并居住、出租至今。
3、2016年,施某向法院起诉请求:确认双方签订的《房屋基地转让书》无效;杨某返还宅基地使用权;杨某赔偿宅基地占用损失236万元(按租金12万元/年计算)。。
4、杨某提起反诉:施某等人赔偿地上建筑物价值24万元、购买宅基地价款及配套设施费和利息、土地使用权价值差额281万元。
5、涉案房屋评估所的价为307万元(土地使用权283万元,地上建筑物24万元)。
【司法观点】
1、原告将案涉宅基地使用权转让给集体经济组织之外的杨某,违反国家法律规定,双方签订的《房屋基地转让书》无效。
2、合同无效自始无效,原告主张《房屋基地转让书》无效,不受诉讼时效期间的限制。
3、对于无效合同,因该合同取得的财产,应当予以返还,故应由原告返还被告宅基地转让款人民币15000元和被告垫付的土地配套费11000元,由被告返还原告涉诉宅基地。
4、被告在涉诉宅基地上建造房屋并使用20年之久,且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升,被告要求原告赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合法合理,原告应对被告的损失承担90%的赔偿责任,即275万元[(3070000元-15000元)×90%]。对原被告的其他诉讼请求均不予支持。
【律师评析】
小产权房能不能买?购买有什么风险?
1、根据《中华人民共和国土地管理法》,农村宅基地所有权归集体村民所有,宅基地使用权只能在本集体成员间流转,杨某非案涉土地集体经济组织成员,故本案合同无效。
2、无效合同,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
3、本案中法院认定原被告的过错责任分别为90%和10%。因为出卖人明知房屋不能出卖仍出卖,而且买受人损失较大,出卖人则能获得房屋增值的利益。
4、在审判实务中,农村房屋买卖合同也往往被认定无效,但买方可提请反诉来维护自身权益,就其因缔约、履行等直接利益损失和适当的间接利益损失进行赔偿,另还可要求对房屋添附物进行补偿,但是目前各地法院的过错责任分配有所不同。