建设工程项目未能取得相应开工手续,不具备施工条件,没有依法获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地土地使用证、建设工程施工许可证的情况下签订建筑工程施工合同的行为,也就是说, 建设工程项目的“四无”合同是否有效?
【案情摘要】
1、2003年9月,A公司下属的甲分公司与B厂签订了一份《合同书》约定:B厂将案涉工程承包给甲分公司,有关建房许可证及手续由双方共同落实。
2、甲分公司于2003年9月进场施工,期间双方当事人经过协商对部分工程量进行了变更。后双方在施工过程中因工程款的支付与工程进度等发生纠纷,甲分公司未完成全部施工工程。
3、2005年8月,B厂以A公司工期延误,造成其损失为由,诉至法院要求A公司承担违约赔偿责任99万元。
4、B厂未就其建设工程用地依法办理建设用地审批手续取得国有土地使用权,同时也未获得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可。
【司法观点】
1、一审法院认为:A公司下属的甲分公司与B厂签订的《合同书》,由于B厂未就其建设工程用地依法办理建设用地审批手续取得国有土地使用权,同时也未获得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可,违反了法律、行政法规的强制性规定,且至今尚未补办相关手续,属于无效合同。
2、二审法院认为:本案中B厂的建设用地到目前为止属于集体土地,征为国有土地的手续尚未得到批准,故B厂无法办理国有土地的审批手续及建设工程规划许可、建设工程施工许可等手续。因此认定施工合同违反了法律、行政法规的强制性规定,且至今尚未补办相关手续,属于无效合同。
【律师评析】
1、《建设工程施工合同司法解释》虽然列举了五种建设工程施工合同无效的情形,但并未涉及“四证不全”情况下签订建设工程施工合同的效力问题。而本案争议的焦点问题即在缺少“四证”的情况下,签订的建设工程施工合同是否当然无效?
2、关于这一问题,因为我国现行法律直接性的规范很少,存在较大自由裁量空间,各地高院对这一问题有不同的处理意见。其中北京高院、广东高院、浙江高院对此问题形成了较为一致的观点,即发包人就尚未取得建设用地规划许可证等行政审批手续的工程,与承包人签订的建设工程合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的,应当认定合同有效。发包人未取得建筑工程施工许可证的,不影响施工合同的效力。
3、另外,因案涉工程并未办理建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证,其不能进行转让,应属“不宜折价、拍卖”的情形。故A公司不能就案涉工程价款主张优先受偿权。
4、现实中,很多房地产开发项目是采取合作开发或委托开发的名义进行,项目的相关手续包括土地使用权可能根本不在发包方名下就签订了建设工程施工合同,然后边施工边审批,这种情况下因施工证件缺少,合同效力难以确定,施工方、承包方的权益难以保证,应咨询专业律师保障合同签订、履行、争议时的具体解决策略。