债务到期后,以房抵债可以吗?随着经济的快速发展,民间借贷的数量激增,为了保证债权人债权的实现,以房抵债协议在现实生活中应用广泛。在债务履行期届满之后,因债务人无法按时偿还债务,债权人通常会与债务人之间协商约定以房子抵偿债务。对于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议,是否合法呢?债权人能否根据此份协议,向债务人“要房”或“要钱”呢?
【基本案情】
1、2016年2月3日,被告以做生意需要资金周转为由向原告借款200000元,向原告出具借条一份,载明:“今借刘某200000.00(贰拾万元整)用期三个月借款人:蒋某伟2016.2.3”。2016年2月4日原告通过银行转账和现金支付将借款交付给被告。借款到期后,被告未能偿还原告借款。
2、2016年6月27日,在法律工作者王某祥的主持下,被告作为甲方,与作为乙方的原告签订《房屋抵偿协议》,协议载明:“蒋某伟自愿将位于龙山路陶瓷厂家属院x号楼x单元xxx室,作价二十万元抵偿于乙方刘某,蒋某伟并于协议签订之日将此房屋和钥匙及陶瓷厂集资建房收据一并交付于刘某。
3、原、被告分别在甲、乙方栏签名并捺手印,王某祥在见证方签名并捺手印,被告将房屋及购买案涉房屋的收款凭证交付给了原告。此后,原告安排其朋友李某欣入住该房屋,2017年春节前李某欣搬出。
4、2017年年底,被告将案涉房屋的门锁撬开,进入案涉房屋居住至今。期间,原、被告因房屋破锁及房屋归属问题发生多次争吵,双方亦多次拨打110报警,派出所出警后并未处理。此后,原告多次要求被告从案涉房屋搬出未果,遂酿成纠纷,诉至本院。
5、庭审中,被告对原告提交的案涉房屋交款凭证提出异议,认为系原告伪造,经本院释明后,被告在本院指定的期间未提交鉴定申请。经原告申请,本院向案涉房屋的原建设单位邹城市陶瓷厂相关人员进行了调查。
6、案涉房屋系原邹城市陶瓷厂的集资建房,均没有办理房权证,购房人持有的是企业出具的收款凭证。原企业财务科长对购房交款凭证的真实性进行了确认,并向本院出示了其本人购房时交纳的收款凭证予以比对。
【裁决要旨】
1、被告因借款期限届满未能偿还原告借款,经协商双方达成以房抵债协议,约定以案涉房屋抵顶200000元债务,同时约定因房屋无房产证,以交付集资建房收据及签字生效。该房屋抵债协议系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对当事人具有约束力。
2、本案中,原、被告双方在协议签订后已实际履行了该协议,被告将房屋及购房凭证交付给了原告,原告亦安排人员实际入住了房屋,交纳了水电费,原债务产生了清偿效果。被告在事后未经原告同意将案涉房屋的门锁换掉后再次搬入居住,已构成违约。
3、原告请求被告将侵占的房屋腾空并交付,符合法律规定,本院予以支持。原告请求在案涉房屋允许办理权属登记时,被告应配合原告办理所有权登记手续,该请求并无不当,本院予以支持。
4、被告辩称不欠原告借款,证据不足,不予采信。被告主张房屋抵债协议系受原告与他人合伙设局欺骗所签,未能提交证据予以证实,不予采纳。被告辩称其本人无权处分案涉房屋,主张原告提交的交款人为被告姓名的集资建房收款凭证系伪造,但被告既未提交鉴定申请,又未能提交案涉房屋的交款凭证,故对其主张不予采纳。
【律师评析】
债务到期后,以房抵债可以吗?
1、最高人民法院在(2016)最高法民终484号、(2017)最高法民申128号和 (2017)最高法民申2480号等案件中,都将以房抵债协议认定为诺成性合同。最高院认为,除当事人明确约定外,当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议,并不以债权人现实地受领抵债物,或取得抵债物所有权、使用权等财产权利,为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。
2、根据《九民纪要》第44条关于履行期届满后达成的以物抵债协议,只要没有恶意损害第三人的利益以及虚假诉讼的情形,法院都会作出支持以房抵债协议的判决。因此,如果债务人在债务履行期已经届满后仍不偿还债务,那么以房抵债协议合法且不损害第三人利益的前提下,债权人可以就以房抵债协议请求法院维护自己的合法权益,向债务人主张交付房屋并配合办理过户登记手续。
3、在以房抵债协议合法有效并还能继续履行的情况下, 债权人可以基于协议约定要求债务人继续履行。但是,在以房抵债的实践中,往往因为抵债房屋已被销售、被查封或被抵押,导致以房抵债协议不能继续履行,在这种情况下,债权人则可以要求债务人按照原借款合同继续履行清偿义务,最大限度的追回自己的财产。