打赢官司去执行，对方名下一套房都没有。一查不动产登记：房子早在儿子、女儿名下，有的甚至登记时孩子才六岁。这房子，还能执行吗？ 答案是：能，最高法早有定论。关键不看房本写的是谁，看两件事——买房的钱是谁出的，房子是什么时候转的。
今天用两个真实案例讲透。
案例一：18套房登记在13岁儿子名下，最高法照样执行 先看一个最高法审结的案件（(2017)最高法民申3404号）。王老板向贺老板借款1000万元还不上，被起诉、被强制执行。法院一查：王老板早在2010年，就以13岁儿子名义签了18份商品房买卖合同，2013年把18套房全部登记在儿子名下，房子还一直由王老板夫妻用于经营。 法院查封这18套房后，儿子提出执行异议，说房子是父母赠与的个人财产，要求排除执行。一审、二审、最高法再审，全部败诉。 最高法的理由很朴实：第一，签合同时孩子才13岁，没有任何收入来源，也拿不出证据证明钱是继承、奖励或者外人赠与的；第二，房子一直由父母拿去经营，明显超出孩子的基本生活需要；第三，把房子登记到孩子名下时，欠款还没还——登记在子女名下，损害的正是债权人的利益。结论：这18套房是家庭共有财产，可以执行。
案例二：欠债230万后把集资房登记到6岁儿子名下，照样查封 再看重庆云阳县法院的一个案例。甲先后向丙借款230万元，2014年8月起陆续借的；同年12月，当地某局办理产权登记时，把一套集资房的权利人登记成了甲年仅6岁的儿子丁。 执行中法院查封了这套房。孩子提出异议，说购房款是外公外婆赠与的。法院查明：集资建房款近8万元，全是当爹的分三次亲自交的，孩子当时才6岁，没有购房能力，"外公外婆出钱"也拿不出证据。执行异议被驳回，接着提的执行异议之诉，也被判决驳回全部诉讼请求。 法院的逻辑一句话就说完了：登记发生在负债之后，实际出资人又是被执行人，这套房就是用来躲债的。
给债权人的三条路径
第一条：查实际出资，主张家庭共有财产。房子一直登记在子女名下的，用律师调查令调购房合同、付款流水、按揭还款记录——钱是父母出的、孩子没有收入来源，就主张房屋属于家庭共有财产，直接申请执行。子女提异议之诉，就用上面两个案例的裁判规则应对。
第二条：负债后过户的，起诉撤销。房子本来在父母名下，欠债后才"转"给子女的，属无偿转让，依《民法典》第五百三十八条起诉撤销，房子退回父母名下再执行。注意时间限制：撤销权要在知道撤销事由之日起一年内行使，最迟不超过行为发生之日起五年。
第三条：恶意串通的，主张无效。转移行为同时损害债权人利益的，还可依《民法典》第一百五十四条主张恶意串通的民事法律行为无效，两条路可并行评估。
房本写谁的名字，从来不是财产安全的保险箱。法院看的是钱的来路和转移的时点。
作者：李阅桐律师，广东卓建律师事务所合伙人，律师执业证号：14403200911542877，（tel/v:13823378813），业务领域：债务诉讼+精通执行、债务纠纷、强制执行、执行、恢复执行、执行空壳公司，穿透执行股东/配偶/子女/关联公司、代位权诉讼、撤销权诉讼追回财产、破产清算、拒执罪、执行终本案件盘活
